保証金・更新料などもしっかりと確認する

保証金・更新料などもしっかりと確認する

店舗の賃貸契約には必ず、保証金（敷金）と契約更新の場合の更新料がつきまとう。借りる側（払う側）としてはできるだけ安いほうがいいわけだが、通常は相場というものがあるし、なかなか思い通りにはいかないものということになっている。たしかにその通りだろう。家主としても、保証金はしっか

しかし、だからといつて、不動産業者のいいなりになってばかりもいられない。とくに保証金は金額が大きいし、更新料にしても長引く不景気のなかで値引きするケースも出てきている。そこで大事になるのが、交渉ということだ。

だれでも、店舗は少しでも安く借りたいと思っているはずだ。しかし、有利な条件に値引きしてもらえる人もいれば、割高な物件を借りてしまう人もいるというのが現実である。どうしてそんな違いが出てしまうのか。要は交渉の差なのである。

これは居抜き店舗でも新店舗でも同じで、まずはどんな契約でも本質は「交渉」なのだということを理解しなければいけない。店舗の契約でも、家賃・保証金の金額から物件自体の条件まで、交渉すべきことはたくさんある。たとえば、居抜き店舗の場合は、家賃・保証金のほかに造作譲渡代金を支払うわけだが、その金額についても交渉するのが本当の筋なのだ。ともかく、不動産業者との交渉では、提示された金額を鵜呑みにしないことが基本である。

ただし、交渉はケンカではないし、無理強いでもない。たとえ一方的に値下げを要求したとしても、それは通らない。お互いに条件や要求を出し合い、粘り強く話し合いながら落としどころを探る。それが交渉というものである。

また、ふつう賃貸契約の交渉は不動産業者との話し合いになるが、できれば家主に会わせてもらうべきである。なぜなら、家主としても早く借り手を探したいというのが本音だからだ。長期間にわたって空きになっている物件の場合はなおさらである。空き店舗のままにしておくよりも、多少値下げしたとしても早く借り手を見つけたほうがトクなわけだし、家主にとってもつとも望ましいのは、きちんと家賃を払ってくれるテナントに入居してもらうことなのだ。

この直接交渉は、前の経営者にもいえることだ。造作譲渡代金は家主ではなく前の経営者に支払う。したがつて、この部分に関しては家主は関係ないわけだ。また、造作譲渡代金は前の経営者にとつては、お店をやめる時のための保険のようなものである。少しでも早く現金化したいというのが本音だろう。

不当な要求ではなく、造作の状態などを客観的に判断したうえでの交渉であれば、相手も聞く耳を持つはずである。いずれにしろ、主導権を握つているのは不動産業者だ。したがって、業者をいかに味方につけるかが、有利な条件を引き出す最大のポイントになる。