造作譲渡代金が妥当かどうか慎重に検討する

造作譲渡代金が妥当かどうか慎重に検討する

ふつうの新店舗を借りる時は、手数料などを除けば、最初にかかるお金は保証金（敷金）だけである。そして、その店舗に自分で内装を施し、設備機器類や什器備品類を揃える。これが通常の飲食店オープンのパターンである。

それに対して、居抜き店舗の場合、保証金や敷金のほかに造作譲渡代金を支払う。保証金や敷金の金額は、新店舗の場合よりもかなり安く設定されているのがふつうだが、造作譲渡代金を支払うと、それなりの金額になる。しかし、それでも内装などの造作を譲り受けるのだから、初期投資の総額としてはかなり安上がりになるというわけだ。

しかし、居抜き店舗もいろいろで、必ずしも安上がりになるとは限らない。もしも厨房設備機器が使い物にならなくて、ほとんどを買い替えたとしたらどうなるのか。空調設備も同様だ。かりに、いまはなんとか使えたとしても、何年もたたないうちにダメになり、買い替えなければならなくなるとしたらどうか。結局、オープン時に支払った造作譲渡代金はムダになってしまうことになる。

もちろん、通常はそんな極端なことにはならないものだが、こういうケースも一応は頭に入れておく必要がある。いずれにしろ、居抜き店舗の金額的評価は、あくまで総合点で決まるものだ。まず立地があり、次に造作がある。その総合評価が高ければ、たとえ造作をそのまま使えないことがあつたとしても、結果的にはプラスになる。つまり安い買い物になる。たとえば、これも極端なケースだが、どうしても「その場所」に出店したい場合、つまり、造作譲渡代金をムダにしてもお釣りが来ると計算できる好立地というのなら、造作譲渡代金は必要な投資として割り切ることもできるわけである。

しかし、居抜き店舗活用の基本はあくまで、譲り受けた造作をできるだけそのまま利用するということだ。となれば、その造作が代金に見合ったものであるかどうか、慎重に見極めなければならない。造作譲渡代金とは言い替えれば、中古の造作を買う代金なのである。買い物をするのに、その価値が対価に見合っているかどうかを検討するのは、当たり前のことにすぎない。

ところが、これは日でいうのは簡単だが、実際にはなかなかむずかしい問題だ。というのも、具体的にその内装や設備機器の代金がいくらが妥当なのか、慣れていない人には正確に判断することなどできないからである。相談できる人がいればいいのだが、ふつうはそんな人はいないだろう。

とにかく、居抜き店舗の活用の最大の目的は、超低投資で繁盛店をつくるということである。それには、物件の価値をできるだけ正確に判断し、余計な出費をできるだけ抑えることに徹しなければいけない。